基本信息
書名：房屋買賣合同糾紛司法觀點與辦案規(guī)范
作者：人民法院出版社法信編輯部 編
出版社：人民法院出版社
書號：9787510918568
出版時間：2017.11
開本：16
定價：96.00
目錄
第一部分 司法觀點
一、一般規(guī)定
1．商品房定義的界定
2．商品房買賣的含義和商品房買賣合同的法律特征
3．商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間系既具緊密聯(lián)系但又相互獨立的合同關(guān)系
4．商品房預(yù)約合同的概念
5．預(yù)約合同的合意性
6．預(yù)約合同的約束性
7．預(yù)約合同的確定性
8．預(yù)約合同的期限性
9．預(yù)約合同的特征
10．預(yù)約和本約的區(qū)別
11．出賣人已按約定收取購房款的內(nèi)涵
12．預(yù)約與締約過失責(zé)任的區(qū)別
13．預(yù)約合同與附條件民事法律行為的區(qū)別
14．商品房預(yù)售和商品房預(yù)售合同的概念
15．商品房預(yù)售的特征
16．商品房預(yù)售合同的特征
17．商品房預(yù)售合同的性質(zhì)為遠(yuǎn)期交貨合同
18．商品房預(yù)售合同與商品房預(yù)約合同的區(qū)別
19．商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同
20．商品房認(rèn)購書的性質(zhì)
21．商品房認(rèn)購書認(rèn)定為買賣合同的，應(yīng)具備合同條款及實際履行條件
22．雙方在認(rèn)購書中就合同主要內(nèi)容進行約定，具備房屋買賣的實質(zhì)要件，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同而非預(yù)約合同
23．認(rèn)購書的內(nèi)容已如商品房預(yù)售合同的內(nèi)容詳備，該認(rèn)購書實質(zhì)為商品房預(yù)售合同
24．認(rèn)購書可以經(jīng)當(dāng)事人通過請求法院填充其他事項最終成為商品房預(yù)售合同
25．商品房預(yù)售合同與分期付款買賣合同的區(qū)別
26．商品房預(yù)售合同與房屋委建合同的區(qū)別
27．商品房預(yù)售合同與期貨交易合同的區(qū)別
28．商品房預(yù)售合同不是附期限的合同
29．商品房“一房數(shù)賣”的概念和特征
30．商品房委托代理銷售合同的定義
31．經(jīng)濟適用房和經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同的概念
32．經(jīng)濟適用房的特點
33．經(jīng)濟適用房與商品房在概念上的區(qū)別
34．經(jīng)濟適用房與商品房建設(shè)成本上的區(qū)別
35．經(jīng)濟適用房與商品房轉(zhuǎn)讓、上市方面的區(qū)別
36．農(nóng)村房屋買賣合同的定義
二、合同的訂立
1．預(yù)約合同的形式、內(nèi)容和簽訂時間
2．商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容
3．商品房銷售廣告的性質(zhì)
4．商品房銷售廣告原則上為要約邀請，但說明和允諾具體明確并對房屋價格的確定有決定性作用的，視為要約
5．視為要約的商品房銷售廣告中的說明和允諾雖然未載人合同，但應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容
6．商品房銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容被認(rèn)定為要約的條件
……
第二部分 辦案規(guī)范
第三部分 裁判要旨
介紹
《房屋買賣合同糾紛司法觀點與辦案規(guī)范/法信智慧辦案助手系列》：
第二種觀點認(rèn)為，對于出賣人的默示行為，如合同“商品房的銷售依據(jù)”一欄的空白處未填寫任何文字等情形，在法律沒有明確規(guī)定前，不宜將出賣人的默示行為等同于故意隱瞞。
我們同意第二種觀點。
《商品房買賣合同解釋》第九條第（一）項出賣人“故意隱瞞”應(yīng)當(dāng)是指出賣人故意向買受人提供取得預(yù)售許可證明的虛假事實，或者在買受人詢問時，故意隱瞞未取得預(yù)售許可證明的事實，致使買受人陷入錯誤意思表示的行為。主要理由是：
第一，依據(jù)民法理論，故意隱瞞屬于欺詐的一種表現(xiàn)形式。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民法通則意見》）第六十八條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！币来艘?guī)定，認(rèn)定一方當(dāng)事人的行為構(gòu)成欺詐，一般須具備以下四個條件：欺詐方具有欺詐的故意；欺詐方實施了欺詐行為；被欺詐的一方因欺詐而陷入錯誤；被欺詐方因錯誤而做出了意思表示。因此，認(rèn)定出賣人的行為是否構(gòu)成故意隱瞞應(yīng)當(dāng)適用上述判斷標(biāo)準(zhǔn)，特別是應(yīng)當(dāng)審查出賣人是否具有故意隱瞞未取得預(yù)售許可證明的意思，并主動實施了隱瞞的行為，不同時具備上述要件的，不能認(rèn)定為《商品房買賣合同解釋》第九條規(guī)定的出賣人“故意隱瞞”。
第二，《商品房買賣合同解釋》第九條第（一）項參考了2013年修正前的《消費者權(quán)益保護法》第四十九條有關(guān)雙倍懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，由出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，旨在對出賣人的惡意行為予以懲罰，維護相對弱勢的買受人，因此，在認(rèn)定出賣人是否存在故意隱瞞行為時更應(yīng)該強調(diào)其主觀上的惡意，對于出賣人的默示行為，如合同“商品房的銷售依據(jù)”一欄的空白處未填寫任何文字等情形，在法律沒有明確規(guī)定前，不宜將出賣人的默示行為等同于故意隱瞞。
第三，買受人作為合同相對方，在訂立合同時也應(yīng)負(fù)有一定的注意義務(wù)。由于我國采取商品房預(yù)售許可證明公示制度，買受人在購買房屋時對于出賣人是否取得預(yù)售許可證明應(yīng)當(dāng)進行必要的查詢，在簽訂合同時如果約定中未標(biāo)明預(yù)售許可證號，買受人應(yīng)當(dāng)對此產(chǎn)生合理懷疑，并進行相應(yīng)的詢問。如果買受人不能提供證據(jù)證明其已盡到了上述的合理注意義務(wù)，并且出賣人對此進行了虛假陳述時，不應(yīng)認(rèn)定出賣人的不作為行為構(gòu)成“故意隱瞞”，并承坦懲罰性的賠償責(zé)任。
20.出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實而簽訂的合同按可撤銷合同認(rèn)定處理
對出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知買受人房屋已經(jīng)抵押的情況而出賣抵押房屋的行為，按無效予以處理似有不妥，我們認(rèn)為將其作為可撤銷的民事行為處理為宜。理由如下：（1）根據(jù)抵押權(quán)的設(shè)定、權(quán)利內(nèi)容、性質(zhì)，抵押權(quán)的設(shè)定是既不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，更不得留抵，它只是對抵押物價款的優(yōu)先受償，是一種變價權(quán)、價值權(quán)，它具有物上代位性、追及效力，抵押權(quán)的效力不因抵押物的轉(zhuǎn)讓而受影響。（2）抵押權(quán)設(shè)定后，抵押物所有權(quán)并未發(fā)生移轉(zhuǎn)，抵押人仍有權(quán)處分抵押物，并不因此構(gòu)成對抵押權(quán)的侵害。（3）合同自由原則決定了對合同效力的認(rèn)定應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意志，不宜過多干預(yù)。因此，對出賣人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知買受人房屋已經(jīng)抵押情況的行為，不宜按無效行為處理，應(yīng)認(rèn)定為可撤銷的欺詐行為。根據(jù)《合同法》第五十四條第二款規(guī)定，受欺詐而簽訂的合同為可撤銷的合同。對可撤銷合同的效力，可首先按照受欺詐的買受人的意志來認(rèn)定，若買受人愿意接受已設(shè)定抵押的房屋，就應(yīng)認(rèn)定買賣行為有效；買受人不愿意接受該房屋的，可向人民法院或者仲裁機構(gòu)請求撤銷。如按無效處理，根據(jù)《合同法》規(guī)定，無效為當(dāng)然自始無效，并由人民法院和仲裁機構(gòu)確認(rèn)，當(dāng)事人喪失了選擇權(quán)，不利于體現(xiàn)合同自由的原則精神，也不利于商品交易關(guān)系的發(fā)展。而且如按無效處理，其后果只能是返還財產(chǎn)、賠償損失，使出賣人逃避了違約責(zé)任的承擔(dān)，如按可撤銷合同處理，則可由買受人根據(jù)其意志選擇繼續(xù)履行合同，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，可以更有效地保護買受人的合法權(quán)益。
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